10 мифов об ипотеке или нет худшей лжи, чем неправильно истолкованная истина
МИФ № 1: Кредитами на покупку квартиры заведуют агентства недвижимости С этим заблуждением, как ни странно, регулярно приходится сталкиваться агентствам, работающим с ипотекой. Возможно, ошибка происходит из-за того, что агентства являются первым звеном в ипотечной схеме и порой ведут ознакомительную работу активнее, чем сами банки. Но как бы там ни было, кредитами заведуют именно банки, а агентства оказывают посреднические услуги – помогают потенциальным заемщикам избрать подходящую ипотечную схему, верно оценить свои запросы, подготовить документы, и т.д. Необходимость сотрудничества агентств недвижимости и банков происходит из-за того, что механизм работы ипотеки тесно связан с процессами на рынке недвижимости. Банки не интересует какую квартиру Вы хотите получить. Их интересуют точные суммы первоначального взноса и кредита. Кроме того, у банков особые требования к покупаемой через ипотеку квартире. Найти подходящую недвижимость с учетом условий банка – работа риелтора.
МИФ №2: Выдавая кредит, банк ничем не рискует, поэтому не предъявляет особых требоварий к заёмщику При оформлении квартиры через ипотеку купленная недвижимость остается в залоге – это гарантия для банка. Однако цель банка – вовсе не вернуть себе выданные деньги, а получить проценты по кредиту. Поэтому к уровню доходов заемщика предъявляются определенные требования. Размер кредита, напрямую зависит от размера зарплаты. По требованию банка, сумма ежемесячных выплат по кредиту должна составлять не более 35-40%% от ежемесячного дохода. Исходя из дохода заемщика, рассчитывается максимальная для него сумма ежемесячных выплат, и уже от нее будет зависеть максимальный размер кредита, который банк готов предоставить клиенту. При этом ипотечная схема позволяет увеличивать сумму дохода, учитывая совокупный доход супругов (в случае, если один из супругов выступает созаемщиком).
МИФ №3: После оформления ипотеки владельцем квартиры становится банк По наблюдениям специалистов АН "Нова адресса", эта ошибка происходит из-за того, что люди не всегда до конца понимают разницу между залогом и собственностью. Действительно, приобретённая через ипотеку квартира отдается в залог банку. Однако залог – это лишь обременение. Собственником купленной квартиры становится заемщик, причем сразу. Заемщик может жить в квартире, прописать всех членов семьи, может даже сдавать квартиру в аренду (правда, с разрешения банка). Единственное обременение (оно зарегистрировано в ГРП – Государственном реестре прав) заключается в том, что пока покупатель не погасит кредит, он не сможет ни продать, ни обменять квартиру.
МИФ № 4: При покупке квартиры на первичном рынке залогом является купленная недостороенная кваритра Это не совсем верно. Недвижимость может стать объектом залога только после того, как на нее оформлено право собственности (это, как правило, происходит после сдачи дома). Однако, не всё так печально. При работе с новостройками банки используют две схемы. По первой схеме в Киеве работают уже давно. Клиент сам выбирает строительную компанию и дом, в котором он собирается купить квартиру. Однако, учитывая высокие риски в сфере долевого участия, в этом случае банк требует от заемщика в залог его квартиру (которая находится в его собственности). Разумеется, эта квартира должна быть оценена не ниже суммы выданного кредита. После завершения строительства и возникновения прав собственности на новую квартиру, банк снимает залог на старую квартиру и берет в залог новую. Понятно, что такая схема очень уменьшает число потенциальных заемщиков (не у каждого желающего вложиться в долевое строительство, есть квартира, которую можно отдать в залог). Поэтому с недавнего времени в Киеве начала действовать вторая схема ипотеки на первичном рынке. При этой схеме банк аккредитует несколько застройщиков, прошедших серьезную финансовую проверку со стороны банка. В этом случае, количество компаний и объектов, которые может выбрать заемщик, серьезно ограничивается, зато не требуется залога в виде уже имеющейся квартиры.
МИФ № 5: Кредит оформляется бесплатно Как это ни прискорбно, но это неправда. При оформлении ипотеки, берущий кредит должен быть морально и финансово готов к значительным единовременным выплатам. Платить придётся за рассмотрение заявки кредитным комитетом (без гарантии результата), за независимую оценку (оценщиком банка), за открытие счета в банке, страховые взносы. В общем, набегает довольно приличная сумма – некоторые банки советуют даже с самого начала прибавить ее к сумме первоначального взноса.
МИФ № 6: Нет денег на первоначальный взнос - нет ипотеки Первоначальный взнос (т.е. сумма, которую необходимо внести за покупку квартиры самостоятельно) составляет в среднем около 30% стоимости квартиры. При желании и возможности первый взнос может быть больше. Если речь идет о минимальном варианте – 1-комнатной квартире по цене $40 000 – первоначальный взнос будет составлять от $12 000. Есть две схемы как обойтись без первоначального взноса. Первая – получение кредита на потребительские цели (полученная сумма вкладывается в покупку квартиры). Вторая схема возможна при условии, что у заемщика уже есть какая-либо недвижимость (например, комната, или доля в отдельной квартире). При этом варианте сделку можно провести по схеме ипотечного обмена. То есть, в качестве первого взноса будут использованы деньги, вырученные от продажи имеющейся недвижимости.
МИФ № 7: Если банк даёт заёмщику разрешение на определённую сумму, клиент получит именно её, вне зависимотсти от стоимости кваритры Если банк дал "добро" на кредит, положим в $30 000, заемщик рассчитывает именно на эту сумму. Однако при этом, банк сообщает, что выданный кредит будет не более 70% от стоимости квартиры. То есть, если заемщик подыскал квартиру стоимостью $40 000, банк выдаст ему не обещанные $30 000, а всего лишь $28 000 (70% от стоимости квартиры). Бывает и такое, когда подобранная клиентом квартира при независимой оценке банка оценивается ниже ее рыночной стоимости (требований продавца). В таком случае банк согласится дать кредит лишь в размере 70% от оценочной стоимости. Тогда заемщику приходится либо искать недостающие для покупки деньги самостоятельно, либо искать другую квартиру.
МИФ № 8: Все риски берёт на себя страховая компания Это частое заблуждение, связанное с тем, что каждая выданная ипотека непременно страхуется. При приобретении квартиры через ипотеку банки требуют следующие виды страхования: страхование титула (права собственности), имущества (то есть самой квартиры), а также жизни и трудоспособности заемщика. Само собой разумеется, все издержки по страхованию несет заемщик. При этом на самом деле страхуются не риски заемщика, а риски банка, и в случае возникновения страхового случая все выплаты будут производиться именно в пользу банка. При желании заемщик может застраховать и свои риски, но за это ему нужно будет платить отдельно.
МИФ № 9: Если банк "лопнет", Вам сразу же придётся выплатить весь долг Это не так. Если банк обанкротиться, его активы перейдут к кредиторам. Но на судьбе заемщика это никак не отражается. У заемщика просто меняется выгодопреобретатель, в пользу которого он платит остаток суммы и проценты. Независимо от смены кредитора, условия кредитного договора не могут быть видоизменены ни в каком случае.
МИФ № 10: Если после нескольких лет выплаты сумм по кредиту вы не можете больше платить, вы теряете и квартиру, и деньги Это заблуждение принуждает многих отказываться от покупки квартиры через ипотеку – люди страшатся потерять все. Однако, не стоит забывать, что, выплачивая проценты по кредиту в течение нескольких лет, человек успевает выплатить банку какую-то часть кредита. Кроме того, деньги, внесенные в качестве первоначального взноса (доля в квартире), бесспорно, принадлежат заемщику, и банк на них не претендует. Таким образом, в случае, если заемщик по каким-то причинам не может более выплачивать взносов по кредиту, купленная им в кредит квартира может быть обменена с доплатой. Для заемщика приобретается жилье на ту сумму, которую он внес, а доплата идет на погашение долга банку. Или, при желании, заёмщик может забрать свои деньги, заплаченные за квартиру – первоначальный взнос и сумму, которая шла на погашение кредита (конечно, проценты, заплаченные банку, ему никто не вернёт).
